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销售破千亿!背了2800亿债务,富力地产负重201

ag真人娱乐讯昨天(3月6日),杠杆游戏写绿城中国时发现,2018年2季度时,绿城表现非常好。2018年1-2季度,当时绿城归属母公司净利润已经达到23.35亿元,超过2017全年。

如果看净利增速,当时同比增长了90%。但全年下来却是,预计同比下滑约50%-60%。详见杠杆游戏《豪门重跌!绿城中国难熬!》(3月6日)

同样,2018年3季度时,富力归属母公司净利达到45.04亿,同比增长接近67%。但根据最新的披露,2018年度,富力合并利润将较2017年度减少约60%。

富力和绿城中国堪称“难兄难弟”。今天,杠杆游戏就来看看豪门富力的2018。

1、富力赚钱能力怎么了?

准确说,富力的盈利状况并没有大问题。

当然,这个问题看怎么看。2017年,富力归属母公司净利高达211.86亿。而在此之前的几年,这一数字基本在40-70亿元之间。最高时2013年超过76亿元。

2017年的高,主要因为收购酒店资产,带来非经常性议价购买收益。说的就是购买万达。而这以后,也会造成一些拖累……

靠这个,2017年,富力合并利润录得大幅增长超过190%。

2018年,这一项没有了。所以富力的合并利润将较2017年度减少约 60%。

披露称:

合并利润减少主要因为集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年此类非经常性交易相对较少,预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。

尽管业绩表现其实合格,但股价表现2018年还是跌为主。如下图。

这一方面有市场大势因素,也有投资者对富力2017年高业绩增长后,一些隐忧的担心。还有对富力战略调整的一些看法。

2017年开始,富力花了200多亿接手万达的酒店、收购某航的资产、进军医疗。

为此,截至2018年9月末,富力新增借款超过545亿元,而2017年同期仅为360.71亿元。

同样截至2018年三季度,富力偿还借款547.11亿元。而2017全年仅为448.23亿元。

在巨额借债、还债的同时,截至2018年二季度,富力已付利息47.36亿元,2017年同期为35.41亿元。

一财注意到,富力的融资成本还在不断攀升,据富力地产2018年中期报告,上半年融资成本高达27.5亿元,同比上升184%。

这样的情况下,富力能取得这个利润其实真还可以。但市场和投资者是残酷的。

2019年是包括富力在内,很多房企的偿债高峰年,其大规模发债的用途也主要是借新还旧。

大肆举债、激增的资金,富力利润只能受影响。

股价走势给出了答案,无论和恒指比,还是和在港地产股比,富力的股价,近期都跑输了……

2、销售额首次站上千亿元,但未能实现年度最好的目标预期

2016年,富力地产销售额600亿元出头,排名行业21位左右。

2017年取得不错成绩,直逼900亿的销售额,但行业排名反倒略微下降,23位左右。因为2017年是房地产的销售大年,大部分大房企都录得非常惊人的销售业绩。所以,你虽然快,但别人更快。

2018年,富力取得1400多亿元的销售成绩,按说增速也非常不错。但遗憾的是,排名依旧只有23位左右。当然,杠杆游戏想补充一句,这个排名和业绩其实也不差哈。

但2016年,我国销售超过千亿元的房企只有12家左右。最高的恒大也只有3700亿元。

到了2017年,销售过千亿的房企增加到17家,头三名碧桂园、恒大、万科都超过5000亿元的销售额。这个时候,富力和同省的碧桂园、恒大、万科的差距越来越大。

到了2018年,销售千亿元以上的房企已经高达31家左右,八九百亿元的房企还有好几家。前十名的房企销售金额都站上了2000亿元。

而此时,富力才第一次站上千亿级的销售。

2018年初的时候,因为2017年800多亿元良好的销售业绩,富力提出2018年的销售目标是1300亿,并首次提及了2020年实现3000亿的目标。

当时,富力地产董事长助理陈志濠,接受媒体专访时透露,集团对今年的销售非常有信心,“今年我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”

现实残酷。2018年全年,富力权益合约销售金额约人民币1310.6亿元,总合约销售金额共约人民币1423.4亿元。

只能说基本完成了目标,并没有达到集团内部的期待。

3、收购万达酒店业务拖累,背着2800多亿债务负重前行

如上文所述,从营收、净利、资产回报率数据看,2018年前三季度,富力的数据还是很不错的。但是无法改变的是,2018年全年的销售额,没有预想中乐观。

与此同时,一些超级地产巨头(杠杆游戏就不单独为他们吹牛,哪几家其实非常清楚)却纷纷完成年度目标,再创新高,创下多项人类地产业奇迹。

我们真是个创造奇迹的国家。

回到富力,不得不说,2017年对万达酒店业务的收购,以及地产布局上的相对滞后,让富力承受了债务压力,却没有享受到那么多的地产红利。

根据富力日前的公告,年度合并利润减少主要因为集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年此类非经常性交易相对较少,预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。

而2017年前后,部分企业选择的不是加杠杆,而是去杠杆。富力逆向加杠杆,造成了如今的高负债、现金流承压。

一财就注意到,2018年上半年,富力经营性现金流为-83.8亿元。

其实,这不是富力突然间面对这样的难题,从2012年至2017年其经营性现金流一直为负,分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,- 72.87亿元,连续六年为负。

另外杠杆游戏要说,一组简单得不能再简单的数据,还是很说明问题。截至2018年三季度,富力债务超过2800亿元,比2017年末增加500来亿。其中有息债务接近1600亿元。

按照2018年3季度的数据,富力的资产负债率,如下图,超过81%。

而2018全年下来,债务可能是超过3000亿元的。

2018年三季度时,富力账上的现金只有约200亿元,一年内将到期的债务大抵也是如此。

此前杠杆游戏也写过,富力等企业一度发债受困,资金链压力极大。

随着大环境的改善,富力疯狂发债,实际不少也是借新还旧。此前的文章里我举例过,不少融资的成本,都是有提高。这让企业背负更多的长期压力。

无论如何,暂时稳住了,起码可以慢慢调整。

最新的消息是,3月4日,据上交所发布信息显示,广州富力拟发行的40.53亿元2019年第二期ABS证券已获通过。

最后,杠杆游戏要说,近期各种楼市触底反弹、小阳春的言论很多。是否真的如此,富力2019年业绩会反弹吗?

对于购房者来说,房企的压力其实也会逼着他们加快出货。除非行情逆转,不太可能涨为主。

本文股价、市值截至时间为2019年3月7日

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