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仅以套内面积交易不能完全杜绝“公摊问题”

重庆和北京分别在2002年和2003年出台规定,要求商品房销售,以套内建筑面积作为计价依据。

  在这两个地方的商品房销售买卖合同中,均是约定了住宅的套内建筑面积和房屋总价款,公摊不是计价的依据。

  这与《住宅项目规范(征求意见稿)》提及的“以套内使用面积进行交易”已经比较接近。

  无论是按套内建筑面积计价,还是按套内使用面积计价,思路都是不把公摊作为计价依据。

  北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,套内建筑面积是由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成,和套内建筑面积相比,套内使用面积更加简单易测,以套内使用面积计价,开发商玩猫儿腻被发现的几率更高,而且还能更直观体现房屋的大小。

  “如果将来真的要完全按照套内使用面积交易,还需要将相关的规定进行统一调整,比如修订商品房预售管理办法等。”王玉臣说。

  北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长王佳红提醒,以套内建筑面积或套内使用面积销售,能够很大程度上解决公摊计价的种种问题,但要想让公摊不再困扰老百姓(57.700-0.10,-0.17%),还需要在细则上作进一步细化。

  王佳红举了个例子,她刚刚接到一位北京业主咨询,这位业主购房时,开发商计算总价的方式是单价×建筑面积,以这个价款/套内建筑面积,反推出按套内建筑面积计算的单价,并且签合同时以套内建筑面积计价。

  这位业主购买的房屋建筑面积大约100平方米,按建筑面积计算单价在5万元/平方米,总价500万元,合同中签订的是该房屋套内建筑面积80平方米,单价6.25万/平方米,总价依然是500万元。

  但业主并未注意合同中的计价方式,只知道当初是按照建筑面积×较低的单价计算的总房款。

  在交房时该业主发现,实测报告显示该套房屋建筑面积99平方米,其中公摊19平方米,套内建筑面积未变,仍为80平方米。业主要求开发商退还1平方米的房款5万元,但开发商拿出合同称,计价依据是套内建筑面积,不应返还。

  “由此可见,如果仅在合同中体现以套内建筑面积计价,但实操中却是以建筑面积计算总价,容易产生的问题是,开发商以低价吸引购房者,然后拿着同样的钱,理所当然地让公摊缩水。”王佳红认为,应该要求开发商在宣传、销售和为业主计算总价时,就用套内建筑面积相应的单价计算,这样不会后续产生纠纷,未来如果全国统一以套内使用面积计价,也要以同样的思路进行。

  王玉臣同样提醒,任何规则都可能有利有弊,以套内使用面积计价,可以避免开发商利用公摊牟利,但可能会出现的问题是,开发商出于成本没有动力做小区公共区域的设计和建设。

  “市场机制下,购房者会用脚投票,相信开发商最终不会因小失大。”王佳红认为。

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